以身份卖掉澳洲房产，买家不会把全款给你 —— 其中 15% 会直接交给税务局。它不是一笔额外的税，只是，但那是一大笔钱要被压上好几个月，而且这套规则最近改过两次。
义务在买家身上，不在卖家。按《Taxation Administration Act 1953》附表一第 14-200 条，买家必须在成为资产所有人当天或之前，把资产第一要素的 15%（正常买卖里就是成交价的 15%）交给税务局。
这里有两个日期，经常被搞混：
所以「签完合同、结算之前变成居民」没有用 —— 结论在你签字那天就定了。
2025 年 1 月 1 日起签订的合同，旧的 75 万澳元门槛已经取消，税率是 15%。四十万的乡镇小公寓和四百万的房子一视同仁。还在写「超过 75 万扣 12.5%」的攻略，讲的是已经不存在的法律。
第 14-215 条仍然排除了一些交易，但那是结构性的，与金额无关：在认可证券交易所上的交易、已经按别的规则预扣过的、以及破产清算类情形。
居民卖家不会被预扣 —— 但前提是买家在向税务局付款之前，手上已经有你的 。依第 14-220 条申请，证明的内容是「没有迹象显示你是或将是非居民」。
法律义务在买家身上。买家没及时拿到证明就必须预扣 —— 你明显是澳洲居民也没用。那笔钱要等到你报税时才回来，可能是大半年之后。挂牌的时候就去申请，别等到结算前一周。
卖的是股份或信托份额而不是土地？第 14-225 条允许你改用声明：声明自己是澳洲居民，或者声明这些份额不属于。
按成交价的 15% 扣，很容易超过你就增值部分实际该交的税 —— 亏本卖的话根本没有增值。第 14-235 条允许买卖任一方向税务局申请 variation，把买家需要交的金额调低。要在结算前办，结算之后就只能走报税退税那条路了。
《Strengthening Accountability for Tax Adviser Misconduct and Other Measures Act 2026》扩大了的范围，适用于该日及以后发生的 事件：
税率和「没有门槛」这两点没变，变的是哪些交易会被套进来。
被预扣的金额在你报税时抵减实际应纳税额。2026 年 10 月 1 日起，这笔抵免归属于「该预扣款在所得税上被确认的那个」（TAA 1953 s 18-15），从而和你申报增值的年度对齐。
整件事的关键只有一个：签合同那天你是不是非居民。去做税务居民判定 →
要，除非按第 14-235 条申请到调低。预扣是按成交价算的，不看你有没有赚 —— 所以亏本卖也可能被压一大笔，之后再退。
没用。第 14-200 条看的是交易订立时的身份，也就是合同签订那天。
预扣只针对非居民那一份。作为居民的共有人仍然应该提供 clearance certificate，这样属于你的那部分就不会被扣。
情况简单的通常很快，但不是即时的，而且结算之后才拿到就完全没用了。挂牌时就去办，别拖到最后。